El aumento de población en Roma hizo que se construyeran bloques de pisos que se alquilaban por precios abusivos.
Cuenta Tito Livio que, entre los muchos prodigios que anunciaron en Roma la llegada de Aníbal atravesando los Alpes en aquel fatídico 218 a.C., ocurrió que en el Foro Boario, sede del mercado de ganado, «un buey había subido por sí solo a una tercera planta y, espantado por el alboroto de los vecinos, se había arrojado al vacío desde allí». Se trata de la alusión más antigua a la existencia de bloques de pisos en Roma. La zona, no lejos del Aventino, formaba parte del sector popular de la ciudad. Entonces, el censo de ciudadanos varones, que vivían tanto en la ciudad como en el campo (además de los itálicos a los que se había otorgado la ciudadanía) ascendía a unos 330.000. Al acabar la guerra, la cifra descendió a unos 214.000. Sólo en Roma vivían cerca de 200.000 personas, por lo que es verosímil que los inmuebles de pisos ya hubieran aparecido.
Otro testimonio data de 186 a.C., cuando el cónsul Postumio forzó la declaración de una testigo para desencadenar la persecución contra las Bacanales. Postimio pidió a su suegra Sulpicia, matrona viuda de rango senatorial, que ocultase a la joven en su vivienda: «Se le asignó una estancia en la parte alta de la casa, cerrando el acceso por la escalera que conducía a la calle y abriendo una entrada hacia el interior de la mansión». La morada también estaba en el Aventino.
Entre finales del siglo III y comienzos del II a.C., las insulae o ínsulas (bloques de pisos) eran habituales en Roma. Sus dueños eran aristócratas que no desdeñaban los alquileres como fuente de ingresos, como en el caso de Sulpicia. La ley Claudia, del mismo año 218 a.C. en que ocurrió el episodio del buey, excluía el lucro como origen de rentas senatoriales, pero el negocio de los alquileres inmobiliarios era demasiado tentador como para despreciarlo. Además, se podía contar con intermediarios para las operaciones.
El crecimiento de población en Roma fue muy intenso. Durante la segunda guerra púnica, masas de emigrantes abandonaron un campo asolado por los ejércitos. Tras la guerra, las oportunidades de trabajo y promoción social atrajeron población incesantemente a Roma. Se calcula que hacia 130 a.C., la ciudad tenía medio millón de habitantes, y que la cifra habría vuelto a duplicarse, tal vez hasta el millón, en época de Augusto, en torno al cambio de era.
Dar acomodo a una población en constante aumento fue posible gracias a un mercado de viviendas de alquiler muy desarrollado: entre el millón escaso de personas que vivía en Roma se contaban 750.000 plebeyos libres, de 100.000 a 200.000 esclavos y en torno a 20.000 personas entre soldados, caballeros y las familias de unos 300 senadores. Las desigualdades sociales crearon una Roma con una minoría de rentistas y una gran masa de inquilinos.
Las regulaciones de alturas para los bloques de pisos, que Augusto estableció en siete plantas y Trajano rebajó a seis, indican que la especulación se impuso y que se resistía a ser controlada. Aunque en época imperial se generalizó la construcción de ladrillo y mortero, en los últimos siglos de la República los incendios fueron muy habituales: han quedado registrados más de cuarenta. Vitruvio culpaba de ellos al opus craticium, el zarzo, un entramado de varas revestidas de arcilla que se usaba para hacer tabiques, sobre todo en los pisos altos, y que demostró ser muy combustible. Por ello estaba contraindicado encender fuego en el interior de las viviendas. Es probable que esto explique la presencia de numerosos thermopolia –establecimientos que despachaban comida caliente sobre la marcha– en las calles de las ciudades romanas. Aulo Gelio reconoce con pesar que «si se pudieran evitar los incendios de que son presa con tanta frecuencia las casas de Roma, me apresuraría a vender mis campos para hacerme propietario en la ciudad», porque «las rentas que producen las propiedades urbanas son elevadas».
El otro gran riesgo de los pisos en Roma fueron los desplomes, como cuenta Juvenal: «Nosotros habitamos en una ciudad apoyada en gran parte sobre débiles puntales; pero cuando el administrador apuntala las paredes que amenazan ruina o tapa la abertura de una grieta antigua, dice que ya podemos dormir tranquilos teniendo la amenaza encima». Séneca coincide en que el apuntalamiento es «harto económico» y, por lo tanto, muy rentable.
El mercado de alquileres en Roma se renovaba cada año. Los contratos entraban en vigor el primero de julio y se pagaban a año vencido. Es posible que tras esa fecha lo que quedara sin alquilar bajara de precio. Suetonio cuenta que Tiberio despojó de la túnica laticlavia –la túnica senatorial, con amplias bandas púrpura– a un senador «que se había ido a vivir al campo por las calendas de julio, con la intención de alquilar después una casa más barata, cuando se hubiera pasado el plazo de arriendo en Roma». Como el inquilino debía permitir el acceso al administrador, es probable que, salvo en contratos firmados por varios años, cada junio nuevos inquilinos potenciales visitasen la vivienda. Era una hábil estrategia para presionar al residente e intentar subir la renta, ya de por sí cara. Juvenal dice que en las ciudades vecinas «se compra una casa cómoda por el precio por el que [en Roma] alquilas un tugurio por un año». A finales de junio, el trasiego de quienes se mudaban y quienes se marchaban sin pagar tenía que ser incesante.
Los cenáculos, los distintos apartamentos que formaban una ínsula, eran, así, inseguros y caros. Un cenáculo normalmente consistía en una habitación principal, el medianum, provista de ventanales a la calle o al patio. Desde allí se accedía al resto de cuartos, la mayoría sin ventana. En las primeras y segundas plantas se alojaban gentes de posición media. Incluso Séneca, el filósofo y mentor de Nerón, vivió tras su retiro de la vida pública sobre unas termas, y reconoció tener un inquilino carpintero; en su descripción, los ruidos de la calle y las voces de los vendedores pregonando mercancías, se amalgaman con los sonidos del agua y de los masajes de las termas. En las plantas bajas, comercios, talleres y tabernas formaban una pantalla junto con otros locales abiertos a la calle que se alquilaban como viviendas a los más pobres (cellae pauperum). Detrás se parapetaban las residencias más acomodadas, las casas señoriales, que se distanciaban de la calzada por un largo corredor y estaban estructuradas en torno a atrios y patios de columnas.
La necesidad de vivienda provocó que cualquier lugar fuera bueno para vivir con tal de poder estar a cubierto, y eso incluía las buhardillas repletas de palomas, bajo el tejado. Entre los apartamentos de las plantas bajas y los áticos había una auténtica estratificación social en altura. A más escalones que subir, el precio bajaba. Los juristas registran que se podían subarrendar los cuartos de un piso que ya se había alquilado.
Los inquilinos pobres, que vivían bajo el tejado, muchas veces disponían sólo de una habitación y ni siquiera contaban con sanitarios. Una tinaja al pie de la escalera podía servir para vaciar la bacinilla, pero muchos preferían tirar los desechos por la ventana. Juvenal no recomendaba salir de noche por Roma: «Los peligros se cuentan por las ventanas que en tal noche estén abiertas y vigilantes a tu paso. De modo que formula un deseo: llévate contigo este anhelo miserable, que se contenten con vaciar sus anchos bacines».
Otro testimonio data de 186 a.C., cuando el cónsul Postumio forzó la declaración de una testigo para desencadenar la persecución contra las Bacanales. Postimio pidió a su suegra Sulpicia, matrona viuda de rango senatorial, que ocultase a la joven en su vivienda: «Se le asignó una estancia en la parte alta de la casa, cerrando el acceso por la escalera que conducía a la calle y abriendo una entrada hacia el interior de la mansión». La morada también estaba en el Aventino.
Entre finales del siglo III y comienzos del II a.C., las insulae o ínsulas (bloques de pisos) eran habituales en Roma. Sus dueños eran aristócratas que no desdeñaban los alquileres como fuente de ingresos, como en el caso de Sulpicia. La ley Claudia, del mismo año 218 a.C. en que ocurrió el episodio del buey, excluía el lucro como origen de rentas senatoriales, pero el negocio de los alquileres inmobiliarios era demasiado tentador como para despreciarlo. Además, se podía contar con intermediarios para las operaciones.
El crecimiento de población en Roma fue muy intenso. Durante la segunda guerra púnica, masas de emigrantes abandonaron un campo asolado por los ejércitos. Tras la guerra, las oportunidades de trabajo y promoción social atrajeron población incesantemente a Roma. Se calcula que hacia 130 a.C., la ciudad tenía medio millón de habitantes, y que la cifra habría vuelto a duplicarse, tal vez hasta el millón, en época de Augusto, en torno al cambio de era.
Dar acomodo a una población en constante aumento fue posible gracias a un mercado de viviendas de alquiler muy desarrollado: entre el millón escaso de personas que vivía en Roma se contaban 750.000 plebeyos libres, de 100.000 a 200.000 esclavos y en torno a 20.000 personas entre soldados, caballeros y las familias de unos 300 senadores. Las desigualdades sociales crearon una Roma con una minoría de rentistas y una gran masa de inquilinos.
Las regulaciones de alturas para los bloques de pisos, que Augusto estableció en siete plantas y Trajano rebajó a seis, indican que la especulación se impuso y que se resistía a ser controlada. Aunque en época imperial se generalizó la construcción de ladrillo y mortero, en los últimos siglos de la República los incendios fueron muy habituales: han quedado registrados más de cuarenta. Vitruvio culpaba de ellos al opus craticium, el zarzo, un entramado de varas revestidas de arcilla que se usaba para hacer tabiques, sobre todo en los pisos altos, y que demostró ser muy combustible. Por ello estaba contraindicado encender fuego en el interior de las viviendas. Es probable que esto explique la presencia de numerosos thermopolia –establecimientos que despachaban comida caliente sobre la marcha– en las calles de las ciudades romanas. Aulo Gelio reconoce con pesar que «si se pudieran evitar los incendios de que son presa con tanta frecuencia las casas de Roma, me apresuraría a vender mis campos para hacerme propietario en la ciudad», porque «las rentas que producen las propiedades urbanas son elevadas».El otro gran riesgo de los pisos en Roma fueron los desplomes, como cuenta Juvenal: «Nosotros habitamos en una ciudad apoyada en gran parte sobre débiles puntales; pero cuando el administrador apuntala las paredes que amenazan ruina o tapa la abertura de una grieta antigua, dice que ya podemos dormir tranquilos teniendo la amenaza encima». Séneca coincide en que el apuntalamiento es «harto económico» y, por lo tanto, muy rentable.
El mercado de alquileres en Roma se renovaba cada año. Los contratos entraban en vigor el primero de julio y se pagaban a año vencido. Es posible que tras esa fecha lo que quedara sin alquilar bajara de precio. Suetonio cuenta que Tiberio despojó de la túnica laticlavia –la túnica senatorial, con amplias bandas púrpura– a un senador «que se había ido a vivir al campo por las calendas de julio, con la intención de alquilar después una casa más barata, cuando se hubiera pasado el plazo de arriendo en Roma». Como el inquilino debía permitir el acceso al administrador, es probable que, salvo en contratos firmados por varios años, cada junio nuevos inquilinos potenciales visitasen la vivienda. Era una hábil estrategia para presionar al residente e intentar subir la renta, ya de por sí cara. Juvenal dice que en las ciudades vecinas «se compra una casa cómoda por el precio por el que [en Roma] alquilas un tugurio por un año». A finales de junio, el trasiego de quienes se mudaban y quienes se marchaban sin pagar tenía que ser incesante.
La necesidad de vivienda provocó que cualquier lugar fuera bueno para vivir con tal de poder estar a cubierto, y eso incluía las buhardillas repletas de palomas, bajo el tejado. Entre los apartamentos de las plantas bajas y los áticos había una auténtica estratificación social en altura. A más escalones que subir, el precio bajaba. Los juristas registran que se podían subarrendar los cuartos de un piso que ya se había alquilado.
Los inquilinos pobres, que vivían bajo el tejado, muchas veces disponían sólo de una habitación y ni siquiera contaban con sanitarios. Una tinaja al pie de la escalera podía servir para vaciar la bacinilla, pero muchos preferían tirar los desechos por la ventana. Juvenal no recomendaba salir de noche por Roma: «Los peligros se cuentan por las ventanas que en tal noche estén abiertas y vigilantes a tu paso. De modo que formula un deseo: llévate contigo este anhelo miserable, que se contenten con vaciar sus anchos bacines».
Para saber más
- La casa romana. P. A. Fernández Vega. Akal, 2003.
- «Especulación inmobiliaria en Roma». Historia NG, n.º 49
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